Окончание пятой статьи из цикла «Организация поселений…»

Продолжение. Начало в газете «Быть добру» №№ 8(32)-11(35) 2008 г., 1(37)-4(40), 6(42)-9(45) 2009 г.

(3) Правовые аспекты собственности на землю
Раз уж пришлось затронуть здесь юридические вопросы, то очень важно будет написать о самом главном, на мой взгляд, правовом заблуждении в анастасиевских кругах.
Вообще, желание как можно сильнее формально-юридически обеспечить свои права на землю характерно, пожалуй, для большинства инициативных групп по созданию родовых поселений. Я уже упоминал, что страх перед государством как воплощением Системы и тёмных сил у многих анастасийцев присутствует в весьма высокой степени, и потому на то, чтобы обезопасить себя от ожидаемых нападок со стороны властей, тратятся часто немалые силы и средства. И в большинстве случаев одной из главных гарантий такой безопасности считается право собственности на землю.
Однако следует заметить, что большинство анастасийцев имеют весьма идеализированное и романтизированное представление о том, что такое право собственности на землю, имеющее довольно мало общего как с современным российским законодательством, так и с отечественной юридической практикой. Обычный русский обыватель воспринимает идею собственности в лучших традициях Эпохи Просвещения XVIII века - как незыблемое, неотъемлемое, святое и неприкосновенное право, гарантию стабильности, которое даёт ему столько могущества, что он сможет на равных разговаривать с представителями любой власти и при желании может послать куда подальше любого, кто осмелится самовольно пересечь священные рубежи его владений. Буквально пару недель назад на очередном собрании у нас в поселении несколько человек высказали такие мысли: "Кто такой арендатор? Арендатор - это человек, которого в любой момент могут согнать с земли. Хозяин захочет повысить плату до непомерных размеров - и повысит, и ты ничего ему не скажешь. О каком родовом поместье может идти речь в таких условиях? Сейчас поселение Ковчег существует по милости тех, кто дал ему землю, а что-то не понравится хозяевам - и нет больше поселения. А собственника с его земли уже никто не выгонит. Кто может приказывать собственнику?"
Однако в реальности всё далеко не так просто.
Во-первых, право на собственность в современной России не имеет почти ничего общего с идеями, провозглашёнными Великой Французской Революцией, и тезис о том, что никто не вправе согнать собственника с его земли, совершенно надуман и опровергается самым прямым указанием закона:
Гражданский кодекс РФ, статья 279:
Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных и муниципальных нужд путём выкупа...
Статья 284:
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трёх лет, если более длительный срок не установлен законом...
Статья 285:
Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка совершается с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением...
В двух последних случаях о выкупе ничего не сказано, т.е. участок может быть изъят безвозмездно.
Под определения двух последних статей подходит огромное большинство участков в анастасиевских поселениях, ибо большинство из них, насколько я знаю практику, используется или не по целевому назначению (на землях сельхозназначения за пределами населённых пунктов и дачных кооперативов законом не допускается строительство), или не используется вовсе - иногда в течение более, чем трёх лет (число "мёртвых душ" в поселении может достигать половины от общего числа участков и даже более). Поэтому, если рассуждать формально-юридически, то в этих случаях то, что люди имеют право собственности, ничего не значит: земля вполне законно может быть у них безвозмездно изъята.
Поселенцев спасает здесь, главным образом, то, что проверяющие инстанции обычно мало интересуются фактическим положением дел на земельных участках и смотрят только на документы. Так что право собственности здесь имеет более психологическое, чем юридическое значение. Хотя один из наших поселенцев, работавший в своё время в земельном комитете г. Кургана (или Курганской области), рассказывал, что дела об изъятии неиспользуемых земельных участков (в частности у фермерских хозяйств) у них в практике действительно были.

Прим. редакции: в газете «Быть добру», №4, 2006 г. размещена статья "Случаи прекращения прав на землю или нужно ли пахать на земельном участке для ведения личного крестьянского хозяйства", в которой подробно рассматриваются эти вопросы для граждан Украины.
Приведём некоторые извлечения из этой статьи.
Согласно статьи 146 Земельного кодекса Украины органы государственной власти и органы местного самоуправления имеют право выкупа земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц, для общественных потребностей. Но часть третья данной статьи предусматривает, что выкуп земельного участка осуществляется при согласии его собственника. То есть, без вашего согласия никто не может выкупить для общественных потребностей земельный участок, который принадлежит вам на праве собственности.
Старый Земельный кодекс Украины от 18.12.1990 г. предусматривал прекращение прав на предоставленный земельный участок, если он не использовался по назначению на протяжении установленного в кодексе срока.
В новом Земельном кодексе Украины от 25.10.2001 г. данное положение отсутствует. Потому, неиспользование по назначению земельного участка на протяжении некоторого времени не является основанием прекращения права на землю для собственника этого земельного участка.

Наконец, говоря о формальных моментах, не следует забывать, что право собственности на землю неразрывно связано с разнообразными платежами - ежегодным земельным налогом, а также всевозможными сборами за оформление (к примеру, недавно введена новая форма свидетельства о регистрации прав на землю, и при заключении любых сделок теперь взимается дополнительный сбор за замену старого свидетельства на свидетельство нового образца). И если человек не платит соответствующие платежи, то опять-таки право собственности либо может быть прекращено по законным основаниям, либо лишиться правовой защиты (при неполадках с документами). При такой картине с ежегодными платежами ощутимой разницы между правом собственности на землю и арендой практически не просматривается.
Во-вторых, однако, думая о судьбе поселения, ограничиваться формально-юридической стороной никак нельзя, потому что содержание неизбежно оказывается важнее внешней формы.
Теоретически, кто-то (государство у собственника или собственник у арендатора) может и иметь право изъять землю, но практически при определённых условиях такое будет уже совершенно нереально. Представьте себе, что происходит, если выясняется, что какой-нибудь небоскрёб или торговый центр в центре города построен без надлежащего оформления документов на землю. Неужели вы думаете, что городская администрация будет изымать участок и демонтировать постройку? В жизни в таких случаях обычно происходит совсем наоборот: не фактическое положение вещей приводится в соответствие с документами, а документы подстраиваются к фактам - элементарно в силу несоразмерности затрат на то и на другое. Поэтому на практике многие организации и частные лица идут именно этим путём: зная, что по закону получить разрешение на возведение постройки в данном месте невозможно, они возводят сооружение, получив лишь какие-то минимально необходимые для вида документы, а потом, когда уже ничего не поделаешь, и торговый центр действует и приносит доход, властям ничего не остаётся, кроме как узаконить постройку, оформив документы задним числом (естественно, получив свою долю от пирога). К примеру, центр города Екатеринбурга застроен зданиями, являющимися памятниками архитектуры XIX и даже XVIII в., которые юридически находятся в федеральной или областной собственности и под особой охраной. И получить разрешение на снос этих памятников для возведения, скажем, гипермаркета или бизнес-центра законным путём невозможно. Поэтому инициаторы таких проектов действуют следующим образом. Они получают разрешение на реставрацию памятников архитектуры и начинают на основании этих документов строительные работы. Ну, а там уже, по ходу дела решается, как лучше оформить тот факт, что в результате реставрации памятник архитектуры перестал существовать или (обычная практика) сократился по площади до одной фасадной стены, за которой уже располагаются помещения торгового центра. От друзей-юристов, занимающихся юридическим обслуживанием подобных проектов, мне пришлось наслушаться немало подобных историй. Сказанное в какой-то мере будет справедливо и для анастасиевского поселения (Ещё раз сформулирую суть мысли: независимо от моральных и правовых оценок, на практике некая реальная сила (в данном случае городские коммерческие круги) подминает под себя закон, написанный даже из самых лучших побуждений, но реальной силы за собой не имеющий. Если бы в обществе действительно существовала мощная социальныя группа, заинтересованная в сохранении памятников истории, то подобные вещи были бы невозможны. И аналогия с анастасиевким движением здесь не имеет нравственной окраски: я просто хочу показать, что сильный коллектив и сильная идея (или жизненный интерес) в жизни склоняет на свою сторону закон, а не наоборот. До тех пор, пока в обществе не будет действенной силы, защищающей экологию, памятники истории, семью или что бы то ни было, законы, принятые для защиты этих вещей, работать не будут, равно как при наличии такой силы не смогут работать законы, вредящие соответствующим интересам.). Предположение о том, что кто-то может изъять землю у поселенцев, может оказаться верным в трёх случаях:

1. если земля не будет использоваться в течение нескольких лет, и власти будут это хорошо видеть (пустых "поселений", заросших бурьяном, сегодня довольно много, но они не все на виду, и это продолжается ещё пока не очень долго);
2. если земля находится слишком близко от города, и спрос на неё исключительно высок (хотя поселение Радомир в 6 км от Челябинска, не имеющее никаких документов на землю, продолжает отбиваться от посягательств вот уже около 7 лет, и пока вроде успешно - там построено уже 40 домов, и чем их будет больше, тем менее вероятность того, что землю отнимут);
3. если против поселенцев сильно настроены какие-то влиятельные лица в администрации или среди местных крупных предпринимателей, и при этом поселение не является достаточно сильным, чтобы противостоять этому (скажем, проблемы поселения Родное семья Молчановых объясняют личной неприязнью губернатора Владимирской обл.) - но отношения тоже могут измениться, равно как и власть меняется.

До сих пор случаи конфликтов между властями и поселенцами, о которых мне доводилось слышать и видеть, утверждают меня во мнении, что главным фактором, решающим судьбу поселения, является всё-таки совсем не документы, а сила и сплочённость коллектива, его единство и уверенность в своей правоте. Документы же играют в основном чисто психологическое значение: их сила тем выше, чем сильнее вера в них. Если у поселенцев есть все документы, то при наличии соответствующих навыков они могут очень успешно использовать эти документы в борьбе за свои права. Но когда документов нет, сильный коллектив всегда находит другие способы отстоять свои интересы - будь то апелляция к идее защиты природы, какая-то культурная работа или даже религиозная практика - и это хорошо видно на примере того же Радомира (чьё Обращение к Президенту РФ было опубликовано в апрельском номере "Родовой Земли"), где собрались такие ребята, которые, похоже, сдаваться не собираются.
Право - это документальное оформление существующей в реальности силы. Если эта сила есть - она рано или поздно получает свою законную форму. Если же возникает форма без реальной силы (масса поселений, где земля в собственности, но пустые участки так и стоят в первозданном виде), то рано или поздно исчезает и само право. И поселение, имеющее все документы, не сможет уберечься от самых банальных проблем.

(4) Выводы по теме
Итак, мы видим, что движение за получение гектаров земли, поднявшееся на волне идей Анастасии, предстаёт перед нами в самых разных обличьях. Одни люди хотят жить на земле, другие - иметь землю; для одних главное - внешняя безупречность формы, для других самое главное - содержание, а форма имеет второстепенное значение.
Я не утверждаю, что тот или иной подход "правильный": люди очень разные, и желания их многообразны (в частности, желание иметь землю пока выражено ярче, чем желание жить на ней - может, это своеобразная реакция на то, что очень долго в нашей стране право собственности на землю оставалось под запретом; так же как и многоэтажные коттеджи с сотнями кв.м. жилой площади в пригородах и даже поселениях - реакция на привычную тесноту "коммуналок" и "хрущёвок"). Но очень важно, чтобы в одном поселении не оказались люди вот с этими принципиально различными позициями (и с ожиданием, что другие мыслят так же). И очень важно, чтобы люди, ожидая чего-то от других поселенцев, сами были бы готовы отдавать то же. К примеру, если ты сам не готов участвовать в создании первичной инфраструктуры поселения (дороги, электричество, общий дом, школа и пр.), то ты не вправе требовать, чтобы другие сделали это для тебя бесплатно. Если ты хочешь прийти, когда всё уже будет сделано другими, то готовь деньги на соответствующий размер вступительного взноса или цену земли. Если ты хочешь иметь землю, но не нести в связи с этим никаких обязанностей, то будь готов к тому, что и твои соседи тебе ничего не должны. Это кажется таким простым, и в то же время на практике люди совершенно искренне полагают, что соседи им должны то или это - просто потому, что они "единомышленники" и обязаны помогать.
Поэтому очень важно обсудить все эти вопросы с самого начала. Спросить у каждого, чего он ожидает от других и что готов предоставить взамен. Осмыслить степень своей собственной готовности к жизни на земле и сказать об этом всем. Если вы чувствуете, что жить на земле вы пока не готовы, но анастасиевская идея вам, тем не менее, очень близка, то нет ничего плохого в том, чтобы организовать поселение дачного типа - для людей, которые живут в городе и хотят подготовиться к жизни на природе.
Либо, я думаю, очень хорошим вариантом будет разделить всю территорию поселения на два автономных «микрорайона» - один для постоянного проживания (где свободной землёй распоряжается именно коллектив постоянных жителей, и он же планирует и реализует инфраструктуру, общие участки и т.д. без необходимости получать согласие горожан), а другой - для сезонного проживания (тоже с автономным управлением). А общие вопросы всего поселения (например, проведение дороги к поселению, электрификация, организация совместных мероприятий и т.д.) будут решаться на общем собрании обоих «микрорайонов». Думаю, что в этом случае взаимные претензии горожан и поселенцев будут сведены к минимуму. Если хотя бы несколько поселений так сделает, будет просто невозможно игнорировать некоторые важные выводы.
Самое главное, чтобы никто не был обманут, чтобы каждому вновь приходящему вы могли честно сказать, что он сможет получить в вашем поселении, а что - нет. Чтобы не было обиды ни со стороны поселенцев, ни со стороны тех, кто целых шесть лет ждал, пока ему создадут условия для переезда, но дождался только того, что у него за неиспользование отобрали участок и передали другому.

Ольховой Дмитрий, 19 марта - 26 апреля 2008 г.
Родовое поселение Родники, Курганская обл., [email protected]

Продолжение в следующем номере.