Юридические вопросы организации поселений (окончание) (отклики на статьи «Организация поселений..»)

Продолжение. Начало в газете «Быть добру» №№ 8(32)-11(35) 2008 г., 1(37)-4(40), 6(42)-12(48) 2009 г.

Теперь о защите законодательством прав собственника:
1) Конституция Российской Федерации:
Статья 2
Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.
Статья 35.

1. Право частной собственности охраняется законом.
2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
3. Никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
4. Право наследования гарантируется.

Статья 46.

1. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
2. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

2) Закон РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (с изменениями от 14 декабря 1995 г.):
Статья 1. Право на обращение с жалобой в суд.
Каждый гражданин вправе обратиться с жалобой в суд, если считает, что неправомерными действиями (решениями) государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений, общественных объединений или должностных лиц, государственных служащих нарушены его права и свободы.
Ответственность государственного служащего наступает в связи с его обязанностью признавать, соблюдать и защищать права и свободы человека и гражданина в соответствии со статьёй 5 Федерального закона "Об основах государственной службы Российской Федерации".
Действие статей настоящего Закона в отношении государственных служащих распространяется также на муниципальных служащих в случае приравнивания их федеральным законодательством к государственным служащим.
Статья 2. Действия (решения), которые могут быть обжалованы в суд
К действиям (решениям) государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений, общественных объединений и должностных лиц, государственных служащих которые могут быть обжалованы в суд, относятся коллегиальные и единоличные действия (решения), в том числе представление официальной информации в результате которых:
- нарушены права и свободы гражданина;
- созданы препятствия осуществлению гражданином его прав и свобод;
- незаконно на гражданина возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечён к какой-либо ответственности.
Граждане вправе обжаловать также бездействие указанных в части первой настоящей статьи органов, предприятий, объединений, должностных лиц, государственных служащих, если оно повлекло за собой последствия, перечисленные в той же части статьи.
Каждый гражданин имеет право получить, а должностные лица, государственные служащие обязаны ему предоставить возможность ознакомления с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права и свободы, если нет установленных федеральным законом ограничений на информацию, содержащуюся в этих документах и материалах.
Гражданин вправе обжаловать как вышеназванные действия (решения), так и послужившую основанием для совершения действий (принятия решений) информацию либо то и другое одновременно.
К официальной информации относятся сведения в письменной или устной форме, повлиявшие на осуществление прав и свобод гражданина и представленные в адрес государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений, общественных объединений или должностных лиц, государственных служащих, совершивших действия (принявших решения), с установленным авторством данной информации, если она признается судом как основание для совершения действий (принятия решений).
Статья 4. Подача жалобы
Гражданин вправе обратиться с жалобой на действия (решения), нарушающие его права и свободы, либо непосредственно в суд, либо к вышестоящему в порядке подчинённости государственному органу, органу местного самоуправления, учреждению, предприятию или объединению, общественному объединению, должностному лицу, государственному служащему.

3) Гражданский процессуальный кодекс - Глава 25. Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих
Статья 254.
1. Гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчинённости орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

* * *
Что касается конкретных примеров оформления земельных участков в собственность, то можно проанализировать опыт различных поселений. Начнём с опыта поселения Родники (Курганская обл.), о котором упомянуто в статье Д.Ольхового:
«Более того, я могу сказать, что в юридическую форму экопоселения можно с самого начала заложить моменты, требующие регулярных расходов на юридические действия в будущем. К примеру, если один участок в 10 Га оформить в общую долевую собственность 10 человек, то в каждом случае перемены хозяина одного из гектаров потребуется весьма непростая процедура получения согласия всех сособственников, так что расходы только на переоформление одного поместья могут составить до 5-6 тысяч рублей (которые каждый последующий собственник будет включать в состав продажной цены участка)».
Очень странно, что в качестве недостатка здесь приводится сложность процедуры переоформления участка, как будто перепродажа участков является одной из основных целей создания поселения? Я считаю, что, наоборот, юридическая форма оформления участков в поселении должна затруднять их лёгкую перепродажу. В данном случае организаторы исходили из следующих соображений:

1. Оформление участка 11 га в долевую собственность на 7-8 собственников существенно сокращало расходы по первоначальному оформлению участка, т.к. составлялся только один кадастровый план на весь участок, а не 7-8 кадастровых планов с соответствующей съёмкой каждого участка (тогда это было около 1200 руб. - теперь подсчитаем если участков более 80?).
2. Такая форма собственности существенно затрудняла перепродажу долей участка случайным лицам, т.к. для продажи участка требовалось нотариальное согласие сособственников, т.е. соседей. К тому же такая процедура отталкивала людей, желающих взять участок нахаляву без конкретных целей, поэтому лица, оформившие участки повторно, в результате их продажи прежними хозяевами, относятся к освоению участков более серьёзно.
3. Защита права собственности на участок в случае обвинений в нецелевом использовании и неосвоении его в течение 3 лет - т.к. фактически по документам это один большой участок размером 11 га с несколькими собственниками, то естественно, что даже при наличии неосваиваемой территории другие части участка будут освоенными, то есть со следами его использования, поэтому доказать наличие нарушения будет весьма сложно, к тому же органы власти будут вынуждены судиться не с одним, а с несколькими сособственниками, которые могут, с свою очередь, подать отдельные встречные иски или коллективный иск и совместно нанять грамотных юристов для решения судебных проблем.

В этом году нами было зарегистрировано Дачное некоммерческое партнёрство, в Уставе которого содержатся следующие задачи: лесовосстановительная деятельность, применение методов органического земледелия и др. Постепенно будет осуществляться вступление собственников участков в ДНП и перерегистрация документов на право собственности с целью смены целевого использования участков с ЛПХ на дачное строительство с правом возведения капитальных строений.
Дмитрий Ольховой утверждает:
«Наконец, говоря о формальных моментах, не следует забывать, что право собственности на землю неразрывно связано с разнообразными платежами - ежегодным земельным налогом, а также всевозможными сборами за оформление (к примеру, недавно введена новая форма свидетельства о регистрации прав на землю, и при заключении любых сделок теперь взимается дополнительный сбор за замену старого свидетельства на свидетельство нового образца). И если человек не платит соответствующие платежи, то опять-таки право собственности либо может быть прекращено по законным основаниям, либо лишиться правовой защиты (при неполадках с документами). При такой картине с ежегодными платежами ощутимой разницы между правом собственности на землю и арендой практически не просматривается».

Выше были рассмотрены процедуры изъятия земельных участков с правом собственности, а также выдержки из законодательства по защите прав граждан, в том числе, права собственности. А вот пример судебного решения на основании статьи 284 (Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением) в случае аренды земельного участка:
«Неиспользование земельного участка по целевому назначению является основанием для расторжения договора аренды. Администрация обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка. В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена и в случае неиспользования земельного участка в целях, для которых он предоставлен, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование. Установив факт неиспользования земельного участка и отсутствие обстоятельств, в силу которых арендатор не мог использовать земельный участок по назначению, суд удовлетворил иск о расторжении договора аренды (N Ф08-4768/2004)".
Разберём эту ситуацию: основанием для изъятия участка на праве аренды, как правило, являются соответствующие пункты Договора аренды, которые защищают в основном права Арендодателя. Вышеуказанное судебное решение было вызвано именно нарушением условий Договора аренды. Более того, Арендодатель имеет право предлагать арендатору заключать Дополнительные соглашения к Договору и вводить условия, невыгодные для арендатора, в частности - повышать размеры арендных платежей, которые, как правило должны быть не менее ставки земельного налога на участок, иначе Арендодателю будет просто не выгодно сдавать участок в аренду (никто ведь не будет сдавать квартиру по цене ниже коммунальных платежей без оплаты последних?). Поэтому аренда участка является платной при том, что условия в данном случае вправе диктовать законный владелец участка - Арендодатель. Известны случаи, когда фермеров вынуждали бросить участок именно действия Арендодателя, связанные с многократным повышением арендной платы или необходимостью продажи земельного участка новому владельцу. И, кстати, Договоры аренды земельного участка со сроком более чем на 1 год также подлежат регистрации в регистрирующих органах с соответствующим взиманием денежных средств.

* * *
В завершение хотелось бы отметить для будущих организаторов поселений пагубность пренебрежительного отношения к юридической стороне оформления земельных участков. Призывы самозахвата земельных участков с последующей легализацией права собственности чреваты серьёзными последствиями. Наглядный пример поселение Радомир (Челябинской обл.) за ситуацией в котором я наблюдал в течении нескольких лет и был знаком с первыми организаторами этого поселения. Изначально там была установка землю брать просто так - по ощущению души, ведь Земля дана от Бога, а человек сын Божий (это примерные слова тогдашнего организатора). Только почему то мой вопрос о том, что если я приду в его квартиру и скажу, что она мне нравится и поэтому она будет моей - его сконфузил. Результат такого подхода при организации поселения вылился более чем в 200 судов, связанных с самовольным занятием участков практически в черте города, привлёк к дележу лакомого куска земли городские власти и коммерческие структуры и поставил поселение на грань уничтожения - в прошлом году Радомирцы обратились на сайт за помощью, в том числе, юридической. Сейчас существующие там группы более серьёзно относятся к юридической стороне, но какой ценой? Несколько человек не выдержали судебных разбирательств и умерли….

ВЫВОД: иногда встречающиеся призывы уверовать только в силу коллектива и легализовывать участки задним числом и пр. я считаю в крайней мере БЕЗОТВЕТСТВЕННЫМИ и способными привести к правовым рискам как отдельных поселений, так и всего Движения в целом!

Хотя при этом я совершенно согласен с Дмитрием Ольховым в том, что: «…..думая о судьбе поселения, ограничиваться формально-юридической стороной никак нельзя, потому что содержание неизбежно оказывается важнее внешней формы».

26.06.2008

Сергей Лутай, г. Курган, (поселение Родники), [email protected]
http://forum.anastasia.ru/post_637352.html#637352

Продолжение в следующем номере.