Юридические вопросы организации поселений (отклики на статьи «Организация поселений..»)

(Отклики на статьи Дмитрия Ольхового в теме:
«Организация поселений: успешные шаги и камни преткновения»)

Продолжение. Начало в газете «Быть добру» №№ 8(32)-11(35) 2008 г., 1(37)-4(40), 6(42)-11(47) 2009 г.

Раз уж зашла речь о юридической стороне организации поселений, то надо определиться, кого мы будем считать юристами в данном контексте? Я считаю, что юрист - это специалист, который на практике решает конкретные юридические вопросы, связанные с оформлением документов, их юридической экспертизой, решением спорных вопросов в суде, мониторингом существующего законодательства и изучением материалов судебной практики. На практике иногда встречается, что указанную роль юриста могут выполнять люди, не имеющие специального юридического образования, но имеющие практический опыт решения тех или иных юридических вопросов. Поэтому сразу хотел бы отметить, что само по себе юридическое образование никак не связано с компетентностью в решении на практике конкретных юридических вопросов.
Почему я на этом заостряю внимание? Потому что в одной из статей Д.Ольхового есть некоторые рассуждения в части юридических вопросов, которые могут впоследствии привести к серьёзным правовым рискам будущих организаторов поселений и поселенцев. Теперь разберём конкретные ситуации более подробно.

Начнём с права собственности на землю. Дмитрий утверждает, что это право относительно легко может быть попрано органами власти на основании приведённых статей Гражданского Кодекса (279, 284, 285). Действительно в законодательстве предусмотрено изъятие земли по следующим основаниям:
-      в водоохранных и защитных зонах;
-      в пределах памятника природы;
-      в пределах природного заказника;
-      в пределах санитарных зон земель оздоровительного назначения;
-      в целях размещения олимпийских объектов;
-      для государственных и муниципальных нужд;
-      для создания, расширения земель особо охраняемых территорий;
-      при неосвоении земельных участков;
-      при нецелевом использовании участков;
-      и пр.

Рассмотрим процедуры изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а также при неосвоении и нецелевом использовании участков.
Статья 279 Гражданского Кодекса говорит о том, что:
«1. Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путём выкупа.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием…
3. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника».
То есть у собственника есть не менее 1 года, чтобы подготовиться к защите от изъятия земельного участка, в том числе и в судебном порядке. Процедура изъятия земельного участка, находящегося в собственности определена статьями 239, 281, 282, 284, 286 Гражданского Кодекса. Рассмотрим некоторые из этих статей (выделения касаются обеспечения прав собственника):

Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд.

1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
2. При определении выкупной цены в неё включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нём недвижимого имущества, а также все убытки, причинённые собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несёт в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачётом его стоимости в выкупную цену.

Учитывая, что собственник вправе определять стоимость земельного участка и находящихся на нём объектов, а также убытков, причинённых ему в результате изъятия участка - бремя компенсации указанной стоимости может оказаться посильным не для каждого муниципального бюджета, особенно, если участок находится в небольшой сельской местности, а изымаемых участков будет несколько.
Более того, инициатор изъятия участка (государственные органы власти или органы местного самоуправления), согласно статье 286 ГК в случае несогласия собственника земельного участка с решением об изъятии должен обращать требование об изъятии участка в суд, то есть данное решение будет приниматься судом, в котором истец должен обосновать и доказать нецелевое использование участка (пусть попробует это сделать, если уже высажены десятки и сотни саженцев), или существенное снижение плодородия сельскохозяйственных земель или значительное ухудшение экологической обстановки (статья 285).

А вот пример из материалов судебной практики по применению статьи 283 (Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд):

1. Включение в генеральный план города земельного участка, принадлежащего заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования, под рекреационную зону в соответствии со ст. 49 ЗК является основанием для его изъятия с целью размещения на нём объектов муниципального значения (N Ф08-1821/2003).
2. Поскольку землепользователь не давал согласия на изъятие у него земельного участка, арбитражный суд обоснованно признал постановление об изъятии земельного участка для государственных нужд недействительным (N Ф08-37/2001).

Что касается наличия на участке недвижимого имущества, то процедура изъятия такого участка, согласно статье 239 ГК РФ должна происходить с учётом следующего:
Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится.
1. В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путём выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279-282 и 284-286 настоящего Кодекса.
Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.
То есть, в данном случае инициатор изъятия опять же обязан доказывать и мотивировать своё решение, что значительно усложняет процедуру изъятия.

Теперь рассмотрим более подробно процедуры изъятия земельного участка:
Цитата из статьи Д.Ольхового:
«Статья 284:
Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течении трёх лет, если более длительный срок не установлен законом...
Статья 285:
Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка совершается с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением...

В двух последних случаях о выкупе ничего не сказано, т.е. участок может быть изъят безвозмездно».

Вывод неверный (!), так как процедура изъятия земельных участков определена статьёй 286 ГК РФ с учётом следующих особенностей:

1. Земельный Кодекс не определяет органов, имеющих право принимать решения об изъятии земельных участков у собственников при нарушении ими земельного законодательства, равно как и порядок принудительного изъятия такого земельного участка, отсылая в последнем случае к гражданскому законодательству. Земельный Кодекс (ст. 54) устанавливает порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся их собственниками. Представляется, что с учётом правил, установленных комментируемой статьёй, этот порядок может быть использован при прекращении права собственности на земельный участок при нарушении земельного законодательства.
2. Существенное отличие порядка прекращения права собственности на земельный участок при нарушении земельного законодательства, который был установлен ЗК РСФСР и законодательством ряда субъектов РФ, от порядка, предусмотренного комментируемой статьёй, заключается в том, что прекращение права собственности (изъятие) земельного участка производится не безвозмездно, а путём его принудительной продажи с торгов, в то время как ранее земельный участок изымался безвозмездно на основании решения органа, предоставившего данный участок.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 6 Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (в основном используемых для товарного сельскохозяйственного производства гражданами, ведущими крестьянское хозяйство и сельскохозяйственными коммерческими организациями) может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего его использования. Заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом государственной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления при его ненадлежащем использовании, повлёкшем за собой причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Таким образом, здесь прямо не предусматривается продажа земельного участка с торгов. В данном случае может быть применён принцип верховенства специального закона над общим, исходя из того, что специальный закон посвящён специальному объекту - землям сельскохозяйственного назначения. Однако, учитывая необходимость равной защиты права собственности на землю, думается, что и в этом случае следует применять возмездное принудительное изъятие земельных участков.
3. При применении п. 2 комментируемой статьи могут возникнуть некоторые сложности, связанные с организацией и проведением торгов, поскольку правила ст. 448 и 449 ГК не могут быть полностью применимы к этому случаю. Основные вопросы, которые при этом возникают, по нашему мнению, следующие.
Первый. Если предположить, что земельный участок будет продан по наиболее высокой цене, сложившейся в результате проведения торгов, то в этом случае лишение собственника его земельного участка может оказаться не санкцией, а поощрением, если, например, лицо и не собиралось использовать земельный участок, а держало его для продажи с учётом возможного роста цен на землю. В равной мере это относится и к лицам, которые совершили порчу земель, привели их в состояние, непригодное для использования, а за эти действия в результате проведения торгов они получают определённую компенсацию. При этом можно также предположить, что даже загрязнённые земли в определённых регионах при изменении целевого назначения (например, сельскохозяйственные угодья, продаваемые для коттеджного строительства) могут быть проданы по достаточно высокой цене.
Второй вопрос - о последствиях несостоявшихся торгов. Такая ситуация весьма реальна в землеобеспеченных регионах.
Поэтому для реализации норм ст. 284-286 ГК необходимо законодательное закрепление порядка проведения публичных торгов при принудительной продаже земельных участков за земельные правонарушения.
3. Если собственник земельного участка не согласен с решением соответствующего органа об изъятии (продаже с торгов) земельного участка, указанный орган обращается в суд. В этом случае до решения суда продажа земельного участка с торгов не допускается. Только решение суда является основанием для проведения публичных торгов.
(Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. Т. 1. 3-е изд., перераб. и доп. (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина). - "Юрайт-Издат", 2006 г.)

26.06.2008

Сергей Лутай, г. Курган, (поселение Родники), [email protected]

http://forum.anastasia.ru/post_637352.html#637352

Продолжение в следующем номере.