Оформление земельного участка под будущее родовое поместье (2019 г., Россия)
Всем доброго здравия!
Поскольку срок появления Указа Президента РФ и федерального закона «О родовых поместьях» затягивается на неопределённый срок, поэтому всем тем, кому хочется на законных основаниях обустраивать свои поместья (без риска сноса домов) важно научиться руководствоваться действующими нормативными актами (законами) и использовать их положения на практике для успешного обустройства на своей земле. Это ОЧЕНЬ ВАЖНО особенно для тех, кто (как и я) обустраивает свои поместья на землях сельскохозяйственного назначения, оформив их вначале под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ), с/х производство или другие формы. Лично у меня земельный участок (ЗУ) под будущее родовое поместье был изначально оформлен пол ЛПХ.
Поскольку не все единомышленники по разным причинам готовы оформлять новое поселение путём перевода всего земельного массива под будущее поселение, состоящее из родовых поместий (ПРП), в категорию земель населённого пункта либо путём присоединения к близ лежащим существующим населённым пунктам (из-за организационных вопросов, финансовых трудностей, недостаточной численности начинающих обустраиваться, по идеологическим соображениям, а также из-за отсутствия доброй воли по этим вопросам у местной администрации), то возникает дилемма, «а как же быть?». Мне удалось найти свой выход из такого положения и решить вопрос возможного законного строительства дома в поместье на землях сельскохозяйственного назначения (на которых, как всем известно, налоги за землю значительно ниже, чем в черте населённых пунктов) через тему садоводства, даже без организации и создания на первых порах садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ). Напомню, что Статьёй 6 нового Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ О ведении гражданами садоводства и огородничества" прописано следующее: "п.1. Ведение садоводства или огородничества на садовых или огородных земельных участках может осуществляться гражданами без создания товарищества". А это значит, что в садоводство может перевести свой участок даже один собственник. Читайте закон по ссылке:
Если такой мой путь решения вопроса строительства жилого дома (без риска его сноса), кому-то интересен, то они могут читать далее и ознакомиться с моими пошаговыми наработками и, кто знает, может захочет использовать их в своей практике обустройства своего родового поместья на землях сельскохозяйственного назначения.
Теперь всё по порядку:
Как я уже ранее сообщил (до начала ниже изложенных преобразований) у меня в Саратовской области был оформлен земельный участок с видом разрешённого использования (ВРИ) ЛПХ (полевой участок), с местом размещения почти в трёх километрах от ближайшего населённого пункта, расположенный на землях сельскохозяйственного назначения. Строить капитальный жилой дом на таком полевом участке ЛПХ нельзя, а построить ну очень хочется. И вот что мне пришлось предпринять для этого:
1) Сначала (в конце 2018г) я узнал к какой территориальной зоне относятся наши земли, на которых мы создаём свои поместья. Для этого на официальном сайте своего муниципального района я нашёл страничку своего муниципального образования и там ознакомился с Планом землепользования и застройки (ПЗЗ) и с неотъемлемой его частью - картой градостроительного (функционального) зонирования части территории муниципального образования (МО), на которой размещаются наши поместья. По карте выяснилось, что наши поместья территориально находятся в Зоне СХ-1 (сельскохозяйственные угодья). А в этой зоне согласно ПЗЗ нашего МО строительство жилых домов запрещено и поэтому её следовало вначале изменить в том месте, где размещаются наши ЗУ и в будущем планируется создать ПРП.
Примечание: Если кому-то не удастся ознакомиться с ПЗЗ удалённо через интернет, тогда надо съездить в администрацию района или МО и там всё разузнать.
2) Вторым этапом инициативная группа от нашего будущего поселения подготовила письмо-обращение в МО о необходимости доработки действующего ПЗЗ на нашему МО в части изменения территориальной зоны СХ-1 (только в том месте, где обустраивается ПРП) на другую Зону СХ-3 "Садоводство и огородничество", мотивируя это тем, что наши земельные участки находятся на территории, которая не может относиться к особо ценным землям для сельского хозяйства по целому ряду причин: из-за разросшейся древообразующей растительности, наличия оврагов, лощин, курганов и множества воронок, оставленных из под домой в связи с ликвидацией ранее существовавшего населённого пункта в прошлом веке, а также низкого её плодородия. Соответствующая комиссия при местной администрации проверила наши доводы и в итоге согласилась с ними, в связи с чем было подготовлено соответствующее заключение, составлен протокол, привлечена проектная организация, проведены публичные слушания. В результате этой процедуры уже в мае 2019г была завершена переработка ПЗЗ с изменением территориальной зоны СХ-1 (в границах нашего будущего населённого пункта) на зону СХ-3 «садоводство и огородничество».
3) На третьем этапе я выполнил размежевание через БТИ своего земельного участка, оформленного под ЛПХ (1,8га) на два земельных участка под ЛПХ: 1,6га и 0,2га (20 соток) для того, чтобы затем изменить ВРИ по меньшему участку на «ведение садоводства». Дело в том, что согласно градостроительного регламентом в ПЗЗ нашего МО и закона "О земле" по Саратовской области установлены ограничения по максимальной площади ЗУ под садоводство в размере не более 2000м2 (20 соток).
Но напомню, что для этого правообладатель д.б. собственником своего ЗУ, а территориальная зона д.б. "Садоводство и огородничество", а в случае аренды ЗУ эту процедуру необходимо инициировать с согласия правообладателя в лице местной администрации. У меня такое переоформление обошлось в пределах 10 тыс.руб. и заняло по времени около месяца.
4) На следующем этапе, получив на руки из БТИ пакет документов с диском, я подал заявку через МФЦ на перерегистрацию своего ЗУ и через неделю получил выписку из Единого государственного реестра недвижимого имущества о регистрации вместо одного (аннулированного) двух участков с ВРИ по ЛПХ (затраты около 1 тыс.руб.).
5) Для последующего изменения ВРИ по малому ЗУ, размером в 20 соток, я обратился с письменным ходатайством в МО (там, где разрабатывалось ПЗЗ) о подтверждении возможности изменения ВРИ по меньшему участку с ЛПХ на другой ВРИ "ведения садоводства" (п.13.2 Классификатора ВРИ ЗУ"). Там в течение недели рассмотрели моё обращение, убедились, что я являюсь собственником этого ЗУ, проверили соответствие его площади (не более 20 соток) градостроительным нормам действующего ПЗЗ и то, что он находится в границах территориальной зоны СХ-3 «Садоводство и огородничество». После чего мне было выдано на руки соответствующее согласование-решение, необходимое для перерегистрации ЗУ в МФЦ.
6) Получив от МО это согласованное ходатайство я подал заявку в МФЦ для изменения ВРИ малого участка в 20 соток из ЛПХ на «Ведение садоводства» (п.13.2 Классификатора ВРИ ЗУ"), присовокупив полученный документ к своей заявке, где и было произведено изменение ВРИ (в течение недели я получил соответствующую выписку об изменении ВРИ при этом затраты составили менее 1 тыс.руб.).
Таким образом, после выше прописанной процедуры, за год мне удалось решить комплекс вопросов для того, чтобы в дальнейшем можно было строить садовый жилой дом, что я и собираюсь делать в следующем 2020г. Все денежные затраты на переоформление ВРИ при этом составили около 12 тыс.руб.
7) На очередном этапе (после изменения ВРИ на «ведение садоводства») готовится пакет документов, одним из основных в котором является технический план строения, который готовит обычно кадастровый инженер.
8) Затем в местную администрацию направляется уведомление о строительстве (как это делается можно ознакомиться по ссылке:
9) После чего следует само строительство дома, по окончании которого направляется уведомление в местную администрацию о его завершение с последующей регистрацией садового дома, как жилого.
10) ЗАВЕРШЕНИЕ. При желании переоформленные таким образом земельные участки на территории планируемого поселения (согласно нового Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества») можно объединить в СНТ по инициативе не менее семи землепользователей.
Вот и всё.
Всем всего доброго и успехов в строительстве дома в своём поместье!
А на земле быть Добру!
ДАННЫЙ МАТЕРИАЛ ПОДГОТОВИЛ:
Владимир Бородин, сын Николая и Зинаиды - член политической партии
РОДНАЯ ПАРТИЯ (Региональное отделение Саратовской области)
Обустраиваю своё будущее родовое поместье в Идолгском МО Татищевского
МР Саратовской области — хутор «У Истока» при пос. Ведруссия.
Контактные данные:
Тел.: (8927) 625-14-09
Эл.почта:
Адрес ВКонтакте:
, 14 декабря 2019 г.
Комментарии:
Не все могут по такому алгоритму действовать, у нас по такому алгоритму только одно поселение - Солнечное перевелось, через СХ-3 в садоводство, остальным поселениям росреестр и кадастровая палата дала отказ, мотивируя, что на их картах эти земли угодья. А поскольку на таких угодьях находится процентов 80 всех поселений, то схема хорошая, но не массовая, а лишь для тех кому повезёт.
Надо постараться доказать, что земли под обустраиваемом ПРП, которые находятся в зоне СХ-1, не являются особо ценными. Важно в таких случаях проявлять упорство и не пускать тему на самотёк, а стараться принимать активное участие на всех стадиях слушания по данному вопросу.
Кстати, есть случаи в различных муниципальных районах, при которых даже в зоне СХ-1 допускается по ПЗЗ ведение садоводства. Для меня это был шок, но это так.
Об этом росреестру писали и из самой администрации, но им администрация не указ, у них своё начальство в виде Минэкономразвития, и тут хоть лбом прошиби от упорства, итог будет таким же. Единственный путь каким сказали в росреестре можно пойти, это изменение категории земли на НП. Сейчас уже во Владимирской области первый прецедент по организации НП из частного поселения уже есть, и это приняли законодатели и поддержал губернатор, в Ковровском районе - Доброград, в сентябре этого года, мы идём по схожему, но более упрощённому сценарию расширения уже действующих границ НП. Здесь всё зависит от области и региона в целом, даже район имеет значение.
Поделиться в соц. сетях