Юридические вопросы организации поселений (отклики на статьи Дмитрия Ольхового «Организация поселений…») (26 июня 2008 г.)

Юридические вопросы организации поселений
(отклики на статьи Дмитрия Ольхового «Организация поселений…»)

 

Раз уж зашла речь о юридической стороне организации поселений, то надо определиться, кого мы будем считать юристами в данном контексте? Я считаю, что юрист – это специалист, который на практике решает конкретные юридические вопросы, связанные с оформлением документов, их юридической экспертизой, решением спорных вопросов в суде, мониторингом существующего законодательства и изучением материалов судебной практики. На практике иногда встречается, что указанную роль юриста могут выполнять люди, не имеющие специального юридического образования, но имеющие практический опыт решения тех или иных юридических вопросов. Поэтому сразу хотел бы отметить, что само по себе юридическое образование никак не связано с компетентностью в решении на практике конкретных юридических вопросов.

Почему я на этом заостряю внимание? Потому что в одной из статей Д.Ольхового есть некоторые рассуждения в части юридических вопросов, которые могут впоследствии привести к серьёзным правовым рискам будущих организаторов поселений и поселенцев. Теперь разберём конкретные ситуации более подробно.

 

Начнём с права собственности на землю. Дмитрий утверждает, что это право относительно легко может быть попрано органами власти на основании приведённых статей Гражданского Кодекса (279, 284, 285). Действительно в законодательстве предусмотрено изъятие земли по следующим основаниям:

-  в водоохранных и защитных зонах;

-  в пределах памятника природы;

-  в пределах природного заказника;

-  в пределах санитарных зон земель оздоровительного назначения;

-  в целях размещения олимпийских объектов;

-  для государственных и муниципальных нужд;

-  для создания, расширения земель особо охраняемых территорий;

-  при неосвоении земельных участков;

-  при нецелевом использовании участков;

-  и пр.

 

Рассмотрим процедуры изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а также при неосвоении и нецелевом использовании участков.

Статья 279 Гражданского Кодекса говорит о том, что: 

«1. Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путём выкупа.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием…

3. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника».

То есть у собственника есть не менее 1 года, чтобы подготовиться к защите от изъятия земельного участка, в том числе и в судебном порядке. Процедура изъятия земельного участка, находящегося в собственности определена статьями 239, 281, 282, 284, 286 Гражданского Кодекса. Рассмотрим некоторые из этих статей (выделения касаются обеспечения прав собственника):

 

Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд.
1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

2. При определении выкупной цены в неё включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нём недвижимого имущества, а также все убытки, причинённые собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несёт в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачётом его стоимости в выкупную цену.

Учитывая, что собственник вправе определять стоимость земельного участка и находящихся на нём объектов, а также убытков, причинённых ему в результате изъятия участка - бремя компенсации указанной стоимости может оказаться посильным не для каждого муниципального бюджета, особенно, если участок находится в небольшой сельской местности, а изымаемых участков будет несколько.

Более того, инициатор изъятия участка (государственные органы власти или органы местного самоуправления), согласно статье 286 ГК в случае несогласия собственника земельного участка с решением об изъятии должен обращать требование об изъятии участка в суд, то есть данное решение будет приниматься судом, в котором истец должен обосновать и доказать нецелевое использование участка (пусть попробует это сделать, если уже высажены десятки и сотни саженцев), или существенное снижение плодородия сельскохозяйственных земель или значительное ухудшение экологической обстановки (статья 285).

 

А вот пример из материалов судебной практики по применению статьи 283 (Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд):

1. Включение в генеральный план города земельного участка, принадлежащего заявителю на праве постоянного (бессрочного) пользования, под рекреационную зону в соответствии со ст. 49 ЗК является основанием для его изъятия с целью размещения на нём объектов муниципального значения (N Ф08-1821/2003).

2. Поскольку землепользователь не давал согласия на изъятие у него земельного участка, арбитражный суд обоснованно признал постановление об изъятии земельного участка для государственных нужд недействительным (N Ф08-37/2001).

Что касается наличия на участке недвижимого имущества, то процедура изъятия такого участка, согласно статье 239 ГК РФ должна происходить с учётом следующего:

Статья 239. Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится.
1. В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путём выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно статьями 279-282 и 284-286 настоящего Кодекса.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

То есть, в данном случае инициатор изъятия опять же обязан доказывать и мотивировать своё решение, что значительно усложняет процедуру изъятия.

 

Теперь рассмотрим более подробно процедуры изъятия земельного участка:

Цитата из статьи Д.Ольхового:

«Статья 284:

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течении трёх лет, если более длительный срок не установлен законом...

Статья 285:

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка совершается с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением...

 

В двух последних случаях о выкупе ничего не сказано, т.е. участок может быть изъят безвозмездно».

 

Вывод неверный (!), так как процедура изъятия земельных участков определена статьёй 286 ГК РФ с учётом следующих особенностей:

1. Земельный Кодекс не определяет органов, имеющих право принимать решения об изъятии земельных участков у собственников при нарушении ими земельного законодательства, равно как и порядок принудительного изъятия такого земельного участка, отсылая в последнем случае к гражданскому законодательству. Земельный Кодекс (ст. 54) устанавливает порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся их собственниками. Представляется, что с учётом правил, установленных комментируемой статьёй, этот порядок может быть использован при прекращении права собственности на земельный участок при нарушении земельного законодательства.
2. Существенное отличие порядка прекращения права собственности на земельный участок при нарушении земельного законодательства, который был установлен ЗК РСФСР и законодательством ряда субъектов РФ, от порядка, предусмотренного комментируемой статьёй, заключается в том, что прекращение права собственности (изъятие) земельного участка производится не безвозмездно, а путём его принудительной продажи с торгов, в то время как ранее земельный участок изымался безвозмездно на основании решения органа, предоставившего данный участок.

Так, в соответствии с п. 3 ст. 6 Закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения (в основном используемых для товарного сельскохозяйственного производства гражданами, ведущими крестьянское хозяйство и сельскохозяйственными коммерческими организациями) может быть принудительно изъят у его собственника в судебном порядке в случае ненадлежащего его использования. Заявление в суд о принудительном изъятии у собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения направляется органом государственной власти субъекта РФ, органом местного самоуправления при его ненадлежащем использовании, повлёкшем за собой причинение вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Таким образом, здесь прямо не предусматривается продажа земельного участка с торгов. В данном случае может быть применён принцип верховенства специального закона над общим, исходя из того, что специальный закон посвящён специальному объекту - землям сельскохозяйственного назначения. Однако, учитывая необходимость равной защиты права собственности на землю, думается, что и в этом случае следует применять возмездное принудительное изъятие земельных участков.

3. При применении п. 2 комментируемой статьи могут возникнуть некоторые сложности, связанные с организацией и проведением торгов, поскольку правила ст. 448 и 449 ГК не могут быть полностью применимы к этому случаю. Основные вопросы, которые при этом возникают, по нашему мнению, следующие.

Первый. Если предположить, что земельный участок будет продан по наиболее высокой цене, сложившейся в результате проведения торгов, то в этом случае лишение собственника его земельного участка может оказаться не санкцией, а поощрением, если, например, лицо и не собиралось использовать земельный участок, а держало его для продажи с учётом возможного роста цен на землю. В равной мере это относится и к лицам, которые совершили порчу земель, привели их в состояние, непригодное для использования, а за эти действия в результате проведения торгов они получают определённую компенсацию. При этом можно также предположить, что даже загрязнённые земли в определённых регионах при изменении целевого назначения (например, сельскохозяйственные угодья, продаваемые для коттеджного строительства) могут быть проданы по достаточно высокой цене.

Второй вопрос - о последствиях несостоявшихся торгов. Такая ситуация весьма реальна в землеобеспеченных регионах.

Поэтому для реализации норм ст. 284-286 ГК необходимо законодательное закрепление порядка проведения публичных торгов при принудительной продаже земельных участков за земельные правонарушения.

3. Если собственник земельного участка не согласен с решением соответствующего органа об изъятии (продаже с торгов) земельного участка, указанный орган обращается в суд. В этом случае до решения суда продажа земельного участка с торгов не допускается. Только решение суда является основанием для проведения публичных торгов.
(Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. Т. 1. 3-е изд., перераб. и доп. (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина). - "Юрайт-Издат", 2006 г.)

 

Теперь о защите законодательством прав собственника:

1) Конституция Российской Федерации:

Статья 2

Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.

Статья 35.

1. Право частной собственности охраняется законом.

2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

3. Никто не может быть лишён своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

4. Право наследования гарантируется.

Статья 46.

1. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

2. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

 

2) Закон РФ от 27 апреля 1993 г. N 4866-1 "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" (с изменениями от 14 декабря 1995 г.):

Статья 1. Право на обращение с жалобой в суд.

Каждый гражданин вправе обратиться с жалобой в суд, если считает, что неправомерными действиями (решениями) государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений, общественных объединений или должностных лиц, государственных служащих нарушены его права и свободы.

Ответственность государственного служащего наступает в связи с его обязанностью признавать, соблюдать и защищать права и свободы человека и гражданина в соответствии со статьёй 5 Федерального закона "Об основах государственной службы Российской Федерации".

Действие статей настоящего Закона в отношении государственных служащих распространяется также на муниципальных служащих в случае приравнивания их федеральным законодательством к государственным служащим.

Статья 2. Действия (решения), которые могут быть обжалованы в суд

К действиям (решениям) государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений, общественных объединений и должностных лиц, государственных служащих которые могут быть обжалованы в суд, относятся коллегиальные и единоличные действия (решения), в том числе представление официальной информации в результате которых:

- нарушены права и свободы гражданина;

- созданы препятствия осуществлению гражданином его прав и свобод;

- незаконно на гражданина возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечён к какой-либо ответственности.

Граждане вправе обжаловать также бездействие указанных в части первой настоящей статьи органов, предприятий, объединений, должностных лиц, государственных служащих, если оно повлекло за собой последствия, перечисленные в той же части статьи.

Каждый гражданин имеет право получить, а должностные лица, государственные служащие обязаны ему предоставить возможность ознакомления с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права и свободы, если нет установленных федеральным законом ограничений на информацию, содержащуюся в этих документах и материалах.

Гражданин вправе обжаловать как вышеназванные действия (решения), так и послужившую основанием для совершения действий (принятия решений) информацию либо то и другое одновременно.

К официальной информации относятся сведения в письменной или устной форме, повлиявшие на осуществление прав и свобод гражданина и представленные в адрес государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений, общественных объединений или должностных лиц, государственных служащих, совершивших действия (принявших решения), с установленным авторством данной информации, если она признается судом как основание для совершения действий (принятия решений).

Статья 4. Подача жалобы

Гражданин вправе обратиться с жалобой на действия (решения), нарушающие его права и свободы, либо непосредственно в суд, либо к вышестоящему в порядке подчинённости государственному органу, органу местного самоуправления, учреждению, предприятию или объединению, общественному объединению, должностному лицу, государственному служащему.

 

3) Гражданский процессуальный кодекс - Глава 25. Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих

Статья 254.

1. Гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчинённости орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

* * *

Что касается конкретных примеров оформления земельных участков в собственность, то можно проанализировать опыт различных поселений. Начнём с опыта поселения Родники (Курганская обл.), о котором упомянуто в статье Д.Ольхового:

«Более того, я могу сказать, что в юридическую форму экопоселения можно с самого начала заложить моменты, требующие регулярных расходов на юридические действия в будущем. К примеру, если один участок в 10 Га оформить в общую долевую собственность 10 человек, то в каждом случае перемены хозяина одного из гектаров потребуется весьма непростая процедура получения согласия всех сособственников, так что расходы только на переоформление одного поместья могут составить до 5-6 тысяч рублей (которые каждый последующий собственник будет включать в состав продажной цены участка)».

Очень странно, что в качестве недостатка здесь приводится сложность процедуры переоформления участка, как будто перепродажа участков является одной из основных целей создания поселения? Я считаю, что, наоборот, юридическая форма оформления участков в поселении должна затруднять их лёгкую перепродажу. В данном случае организаторы исходили из следующих соображений:

1. Оформление участка 11 га в долевую собственность на 7-8 собственников существенно сокращало расходы по первоначальному оформлению участка, т.к. составлялся только один кадастровый план на весь участок, а не 7-8 кадастровых планов с соответствующей съёмкой каждого участка (тогда это было около 1200 руб. – теперь подсчитаем если участков более 80?).

2. Такая форма собственности существенно затрудняла перепродажу долей участка случайным лицам, т.к. для продажи участка требовалось нотариальное согласие сособственников, т.е. соседей. К тому же такая процедура отталкивала людей, желающих взять участок нахаляву без конкретных целей, поэтому лица, оформившие участки повторно, в результате их продажи прежними хозяевами, относятся к освоению участков более серьёзно.

3. Защита права собственности на участок в случае обвинений в нецелевом использовании и неосвоении его в течение 3 лет - т.к. фактически по документам это один большой участок размером 11 га с несколькими собственниками, то естественно, что даже при наличии неосваиваемой территории другие части участка будут освоенными, то есть со следами его использования, поэтому доказать наличие нарушения будет весьма сложно, к тому же органы власти будут вынуждены судиться не с одним, а с несколькими сособственниками, которые могут, с свою очередь, подать отдельные встречные иски или коллективный иск и совместно нанять грамотных юристов для решения судебных проблем.

 

В этом году нами было зарегистрировано Дачное некоммерческое партнёрство, в Уставе которого содержатся следующие задачи: лесовосстановительная деятельность, применение методов органического земледелия и др. Постепенно будет осуществляться вступление собственников участков в ДНП и перерегистрация документов на право собственности с целью смены целевого использования участков с ЛПХ на дачное строительство с правом возведения капитальных строений.

Дмитрий Ольховой утверждает:

«Наконец, говоря о формальных моментах, не следует забывать, что право собственности на землю неразрывно связано с разнообразными платежами - ежегодным земельным налогом, а также всевозможными сборами за оформление (к примеру, недавно введена новая форма свидетельства о регистрации прав на землю, и при заключении любых сделок теперь взимается дополнительный сбор за замену старого свидетельства на свидетельство нового образца). И если человек не платит соответствующие платежи, то опять-таки право собственности либо может быть прекращено по законным основаниям, либо лишиться правовой защиты (при неполадках с документами). При такой картине с ежегодными платежами ощутимой разницы между правом собственности на землю и арендой практически не просматривается».

 

Выше были рассмотрены процедуры изъятия земельных участков с правом собственности, а также выдержки из законодательства по защите прав граждан, в том числе, права собственности. А вот пример судебного решения на основании статьи 284 (Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением) в случае аренды земельного участка:

«Неиспользование земельного участка по целевому назначению является основанием для расторжения договора аренды. Администрация обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка. В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена и в случае неиспользования земельного участка в целях, для которых он предоставлен, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование. Установив факт неиспользования земельного участка и отсутствие обстоятельств, в силу которых арендатор не мог использовать земельный участок по назначению, суд удовлетворил иск о расторжении договора аренды (N Ф08-4768/2004)".

Разберём эту ситуацию: основанием для изъятия участка на праве аренды, как правило, являются соответствующие пункты Договора аренды, которые защищают в основном права Арендодателя. Вышеуказанное судебное решение было вызвано именно нарушением условий Договора аренды. Более того, Арендодатель имеет право предлагать арендатору заключать Дополнительные соглашения к Договору и вводить условия, невыгодные для арендатора, в частности – повышать размеры арендных платежей, которые, как правило должны быть не менее ставки земельного налога на участок, иначе Арендодателю будет просто не выгодно сдавать участок в аренду (никто ведь не будет сдавать квартиру по цене ниже коммунальных платежей без оплаты последних?). Поэтому аренда участка является платной при том, что условия в данном случае вправе диктовать законный владелец участка – Арендодатель. Известны случаи, когда фермеров вынуждали бросить участок именно действия Арендодателя, связанные с многократным повышением арендной платы или необходимостью продажи земельного участка новому владельцу. И, кстати, Договоры аренды земельного участка со сроком более чем на 1 год также подлежат регистрации в регистрирующих органах с соответствующим взиманием денежных средств.

 

* * *

В завершение хотелось бы отметить для будущих организаторов поселений пагубность пренебрежительного отношения к юридической стороне оформления земельных участков. Призывы самозахвата земельных участков с последующей легализацией права собственности чреваты серьёзными последствиями. Наглядный пример поселение Радомир (Челябинской обл.) за ситуацией в котором я наблюдал в течении нескольких лет и был знаком с первыми организаторами этого поселения. Изначально там была установка землю брать просто так – по ощущению души, ведь Земля дана от Бога, а человек сын Божий (это примерные слова тогдашнего организатора). Только почему то мой вопрос о том, что если я приду в его квартиру и скажу, что она мне нравится и поэтому она будет моей - его сконфузил. Результат такого подхода при организации поселения вылился более чем в 200 судов, связанных с самовольным занятием участков практически в черте города, привлёк к дележу лакомого куска земли городские власти и коммерческие структуры и поставил поселение на грань уничтожения – в прошлом году Радомирцы обратились на сайт за помощью, в том числе, юридической. Сейчас существующие там группы более серьёзно относятся к юридической стороне, но какой ценой? Несколько человек не выдержали судебных разбирательств и умерли….

 

ВЫВОД: иногда встречающиеся призывы уверовать только в силу коллектива и легализовывать участки задним числом и пр. я считаю в крайней мере БЕЗОТВЕТСТВЕННЫМИ и способными привести к правовым рискам как отдельных поселений, так и всего Движения в целом!

 

Хотя при этом я совершенно согласен с Дмитрием Ольховым в том, что: «…..думая о судьбе поселения, ограничиваться формально-юридической стороной никак нельзя, потому что содержание неизбежно оказывается важнее внешней формы».

 

26.06.2008
 

Сергей Лутай, г. Курган, (поселение Родники), [email protected]

 

http://forum.anastasia.ru/post_637352.html#637352